Art. 1
Sono partecipi al Supercondominio, tutti i proprietari di unità immobiliari già consorziati del Consorzio Golfo Sereno, nonchè i condomini del Gulf Residence, come identificati dalla sentenza N. 2259/06 emessa dal Tribunale Civile di Latina e il presente regolamento sarà obbligatorio per gli stessi e per i loro aventi causa a qualsiasi titolo senza bisogno di alcun formalità essendo titolo sufficiente quello di proprietà.
Art. 2
Scopo del Supercondominio denominato “Golfo Sereno” è la costruzione, conservazione e manutenzione delle strade che danno l’accesso dalla strada provinciale alle abitazioni ed ai terreni all’interno del comprensorio e consentono l’accesso dagli stessi alla spiaggia demaniale; nonchè la costruzione e manutenzione dei servizi di interesse generale della zona e loro successivo potenziamento e miglioramento; la regolazione dell’uso dei servizi medesimi e la gestione di essi nell’interesse di tutti i partecipanti al supercondominio, ivi compresi i servizi di custodia e sorveglianza diurna e notturna per il quale l’importo della spesa a sostenersi approvata dall’assemblea annuale del supercondominio in sede di approvazione del bilancio, dovrà essere ripartita tra i supercondomini secondo la tabella millesimale approvata dalla sentenza N. 2259/06 del Tribunale Civile di Latina in data 10/12 – 13/12/2006.
Per quanto attiene la spesa relativa alla sorveglianza notturna per il periodo dal 15 giugno al 15 settembre di ogni anno i condomini del Gulf Residence parteciperanno in ragione del 8% della spesa totale.
Art. 3
COSE DI USO COMUNE
Sono di uso comune in modo indivisibile ed inalienabile:
- Le zone destinate a strade, piazze, aree e fasce di rispetto già realizzate secondo il piano di lottizzazione o destinate successivamente per tali usi;
- I servizi generali già istituiti dal Consorzio quali: rete idrica, rete di illuminazione stradale, rete fognante e quant’altro, deciso dall’assemblea con le maggioranze previste dal Codice Civile in tema di Condominio;
- I campi da tennis ed il terreno attiguo identificati in catasto al NCT in Latina, al foglio 30, particelle nn. 258 – 259 – 260 – 261 – 262 – 263 – 264;
- Gli eventuali servizi che l’Assemblea del supercondominio intendesse istituire sempre nell’interesse del supercondominio;
- Tutte le zone di pertinenza del Supercondominio saranno ad uso esclusivo dei supercondomini e delle loro famiglie e gli addetti alla guardiania sono obbligati a far rispettare la presente disposizione ;
Quanto sopra con salvezza dei diritti per quanto attiene la servitù di passaggio – per la quale è in corso il relativo giudizio –, in favore del Condominio Quasars, che non fa parte del Supercondominio. L’accesso potrà essere affidato ad uno o più custodi.
NON SONO DI USO COMUNE
Sono di proprietà dei condomini del Gulf Residence:
Il piazzale antistante l’ingresso dell’edificio condominiale con le particelle catastali, la duna prospiciente tale edificio A con le piante sulla stessa insistenti che restano di proprietà dei condomini del Gulf Residence secondo gli atti di acquisto e di provenienza delle singole unità immobiliari, comunque le spese di manutenzione ordinaria della duna saranno sostenute dal supercondominio per il fatto che detta area di spazio verde viene normalmente utilizzata da tutti i supercondomini. Le spese straordinarie restano a carico del Condominio Gulf Residence.
Art. 4
RIPARTO DELLE SPESE DEI SERVIZI COMUNI
Tutti i partecipi al Supercondominio debbono contribuire alle spese necessarie per la costruzione e manutenzione delle strade e per la conservazione di tutti i servizi comuni interessanti il comprensorio ivi compreso il servizio di sorveglianza notturna, nonchè di tutti quei servizi che venissero istituiti dall’Assemblea del Supercondominio per garantire la serena e pacifica convivenza dei medesimi supercondomini.
La ripartizione delle spese avverrà tra i singoli supercondomini secondo le tabelle millesimali di proprietà approvate dal Tribunale Civile di Latina con la sentenza N. 2259/2006 che si allega al presente regolamento a far parte integrante dello stesso, salvo quanto stabilito con l’art. 2.
Il supercondomino non può, rinunziando al suo diritto sulle parti comuni o modificando la destinazione d’uso della sua proprietà esclusiva, sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la loro conservazione.
Art. 5
LAVORI ALLE COSE DI USO COMUNE
Nessun partecipe al supercondominio può eseguire lavori alle cose comuni anche nell’interesse del Supercondominio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
Art. 6
MANUTENZIONE, ISPEZIONE E LAVOLI NELLE PROPRIETA’ ESCLUSIVE
Ogni supercondomino è obbligato ad eseguire nella sua proprietà quelle riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri partecipi al Supercondominio e compromettere il decoro del comprensorio.
Art. 7
Le costruzioni realizzate e da realizzarsi debbono essere esclusivamente destinate ad uso di abitazione civile, pertanto è vietato:
– destinare le aree ad uso industriale o commerciale o ad uso sanatorio, ambulatorio per malattie infettive o contagiose e qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità o che sia contrario all’igiene.
Art. 8
Il supercondomino deve notificare all’amministratore il proprio domicilio in difetto di che si intenderà a tutti gli effetti domiciliato nella sua proprietà in caso di trasferimento di proprietà dovrà tempestivamente comunicare all’Amministratore le generalità del nuovo proprietario e far conoscere a questi il presente regolamento e il nuovo proprietario a qualsiasi titolo entra a far parte, ipso jure, del Supercondominio senza altra formalità.
Art. 9
NORME DI COMPORTAMENTO
I° E’ vietato giocare con la palla nelle strade e nelle piazze costituenti la rete stradale ivi comprese le vie pedonali.
II° A tutela del diritto al riposo dalle ore 14 alle ore 16 dovranno essere evitati rumori fastidiosi ed in particolare i giochi ed il vocio dei minori sulle piazze e nelle strade.
III° E’ vietato in particolare ai più piccoli ed ai giovani in genere di percorrere con le loro bici o mezzi meccanizzati le strade contromano, creando situazioni di pericolo.
IV° Il supercondominio non sarà responsabile in ordine ad incidenti che avessero a verificarsi per il mancato rispetto della segnaletica stradale da parte di qualsiasi utente della strada.
V° Ogni supercondomino si obbliga a rispettare ed a far rispettare, dalla propria famiglia, dai dipendenti, fornitori ed ospiti, la segnaletica stradale esistente a regolarizzare il transito sulla rete stradale del comprensorio.
Art. 10
Gli organi di rappresentanza del Supercondominio sono :
-
l’Amministratore;
-
l’Assemblea Generale;
-
il Consiglio del Supercondominio.
Art. 11
L’amministrazione sarà affidata ad un Amministratore anche estraneo al supercondominio eletto dall’assemblea con le maggioranze di cui agli artt. 24 e 25, che durerà in carica 1 un anno, salva diversa decisione dell’Assemblea.
L’Amministratore ha la firma e la rappresentanza del Supercondominio verso i terzi, autorità giudiziaria ed amministrativa, di qualsiasi genere e grado.
Art. 12
L’Amministratore provvede alle spese ordinarie di custodia, vigilanza e nettezza del compren-sorio ed alle spese per il funzionamento e manutenzione dei servizi comuni all’uopo compila preventivo delle spese occorrenti durante l’anno ed il progetto di ripartizione secondo i criteri stabiliti dal presente regolamento e lo sottopone all’Assemblea. Entro dieci giorni dall’approva-zione del progetto di ripartizione ciascun supercondomino è tenuto a versare anticipatamente la sua quota annuale. Il progetto approvato dall’Assemblea e sottoscritto dall’Amministratore costituisce titolo che autorizza il procedimento per ingiunzione a norma degli artt. 1130 c.c. e 63 D.A. –
Art. 13
L’Amministratore deve eseguire i compiti a lui attribuiti dall’art. 1130 c.c., provvederà altresì alla gestione del personale nonché alla sua assunzione ed al licenziamento. Provvederà altresì ad indire ogni anno due assemblee ordinarie, la prima da tenersi entro il 31 marzo e la seconda entro il 31 agosto di ogni anno, provvederà altresì alla convocazione dell’assemblea straordinaria. Provvederà previo parere non vincolante del Consiglio del Supercondominio alle riparazioni straordinarie.
Potrà comunque prendere quei provvedimenti urgenti che abbiano carattere di inderogabilità fermo restando l’obbligo ex art. 1135 c.c. di riferire alla prima assemblea in merito ai provvedimenti presi.
Art. 14
L’Amministratore deve tenere:
– il registro del verbale delle assemblee;
– libro di cassa;
– elenco dei supercondomini;
– estremi dei titoli di proprietà di ogni supercondomino;
– tipo planimetrico del comprensorio;
– inventario delle cose mobili di proprietà comune.
Art. 15
L’Amministratore al termine della gestione annuale (30 giugno) deve rendere il conto della sua gestione all’Assemblea.
L’Amministratore revocato o dimissionario ha l’obbligo di rendere il conto della gestione al successore consegnando tutti i documenti ed atti relativi entro 15 giorni dalle dimissioni o revoca, indipendentemente da eventuali contestazioni in corso. In caso di assenza superiore a 20 giorni dell’Amministratore dalla sede, l’amministratore stesso deve rilasciare procura notarile in favore di un membro del Consiglio del supercondominio per provvedere agli adempimenti relativi alla gestione ordinaria.
Art. 16
L’esercizio finanziaro si chiude ogni anno al 30 giugno. La somma risultante a debito dai singoli condomini dovrà essere corrisposta entro 10 giorni dalla comunicazione dell’Amministratore.
Art. 17
Il Supercondomino è costituito in mora, previa preventiva intimazione, per il solo fatto del mancato pagamento delle quote del Supercondominio alla scadenza stabilita. Il pagamento dovrà essere eseguito a mano dell’Amministratore o di un suo incaricato autorizzato a ricevere o mediante accredito sul conto corrente bancario intestato al Supercondominio. Ogni versamento, anche se accettato, non potrà che essere imputato alla rata più antica. In caso di morosità l’Amministratore, decorsi 30 giorni dalla scadenza del termine per il pagamento deve iniziare gli atti legali per il recupero delle somme conformemente alle norme del Codice Civile ed alle Disposizioni di Attuazione a detto Codice.
Sulle somme dovute dal supercondomino decorreranno gli interessi nella misura legale a decorrere dalla data di maturazione del credito.
Art. 18
All’Amministratore spetta un compenso che verrà stabilito annualmente dall’Assemblea.
Art. 19
L’ASSEMBLEA
L’Assemblea è composta da tutti i supercondomini e si riunisce in via ordinaria entro sessanta giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario, per l’esame e l’approvazione del bilancio consuntivo e per l’approvazione del bilancio preventivo, con annesso progetto di ripartizione; sempre in via ordinaria l’assemblea sarà convocata entro il 31 marzo di ogni anni; in via straordinaria, quando l’amministratore lo reputa necessario o ne abbia ricevuto richiesta scritta da un minimo di supercondomini che rappresentino 1/6 del valore del supercondominio.
L’Assemblea è convocata mediante avviso individuale da inviarsi almeno dieci giorni prima della data fissata. L’avviso deve contenere l’indicazione e del luogo della data e dell’ora della riunione in prima e seconda convocazione, unitamente all’ordine del giorno ed a copia del rendiconto bilancio preventivo e progetto di riparto se sarà convocata per deliberare su tali argomenti.
In caso di mancanza dell’Amministratore o se questi non ha provveduto entro 10 giorni dalla richiesta dei supercondomini, l’Assemblea potrà essere convocata direttamente da supercondomini e per essi dal Consiglio del Supercondominio.
Art. 20
I convenuti all’assemblea, trascorsi dieci minuti dall’ora fissata nomineranno di volta in volta un Presidente ed un Segretario scegliendoli tra i partecipanti al Supercondominio, escluso l’Amministratore.
Art. 21
Ogni supercondomino ha il diritto di farsi rappresentare nella Assemblea da altra persona, anche estranea al Supercondominio, che non sia l’Amministratore, con non più di cinque deleghe alla stessa persona. Il supercondomino, che sia Amministratore, deve astenersi dalla deliberazione che riguardino la sua gestione.
Art. 22
La validità della costituzione dell’Assemblea si accerta in base al principio dell’adunanza, ed è efficace per tutta la sua durata, anche se la discussione delle materie venga prorogata al giorno successivo, quando ne siano stati avvertiti i supercondomini nell’avviso di convocazione.
Art. 23
Tutti i supercondomini, avranno diritto ad esercitare il proprio diritto di voto per la formazione della deliberazione assembleare secondo i millesimi loro attribuiti dalle tabelle millesimali di cui alla sentenza N. 2259/06 del Tribunale Civile di Latina, allegate che è parte integrante della surrichiamata sentenza.
Art. 24
Agli effetti della validità delle deliberazioni dell’Assemblea:
L’assemblea ordinaria è validamente costituita in prima convocazione con l’intervento di tanti supercondomini (anche per delega) che rappresentino almeno i due terzi dei partecipanti e i due terzi del totale dei millesimi al Supercondominio; sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà dei millesimi.
Per quanto attiene la nomina, revoca dell’Amministratore, l’Assemblea delibera in prima e seconda convocazione con il voto favorevole di tanti supercondomini che rappresentino la metà più uno degli intervenuti ed almeno la metà del valore millesimale.
In seconda convocazione la deliberazione è valida se riporta il numero di voti che rappresenti anche per delega il terzo dei partecipanti al Supercondominio ed almeno con un terzo dei valori millesimali e ciò anche per la determinazione del compenso all’amministratore.
L’Assemblea ordinaria delibera, sia in prima che in seconda convocazione, con la maggioranza dei votanti pari ad almeno la metà del totale dei millesimi del Supercondominio, l’approvazione e modifica delle norme del regolamento di condominio.
Art. 25
CONSIGLIO DEL SUPERCONDOMINIO
Il Consiglio del Supercondominio sarà costituito da 5 (cinque) supercondomini eletti dall’assemblea, e dureranno in carica un anno. Al Consiglio parteciperà di diritto l’Amministratore senza diritto di voto.
Il Consiglio del Supercondominio avrà per compito di coadiuvare l’amministratore e dovrà dare il suo parere con efficacia non vincolante in quei casi urgenti in cui non sia possibile attendere la riunione dell’assemblea.
Il Consiglio del Supercondominio vigila sulla gestione del supercondominio, esamina il bilancio preventivo e il rendiconto consuntivo; accerta la regolare tenuta della contabilità del supercondominio e la corrispondenza di bilanci alle risultanze delle scritture contabili.
Collabora con l’Amministratore per la valutazione delle offerte dei contratti di servizio e dell’individuazione dell’offerta più vantaggiosa da sottoporre successivamente all’approvazione dell’ assemblea redigendo apposito verbale.
I bilanci preventivi ed i rendiconti, nonché i relativi documenti di spesa, resteranno depositati presso il domicilio dell’amministratore nei quindici giorni che precedono l’assemblea convocata per la loro approvazione a disposizione del consiglio del Supercondominio e di tutti coloro che abbiano interesse alla loro tenuta.
I Consiglieri vengono eletti dall’assemblea in prima o in seconda convocazione con il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la maggioranza dei millesimi.
I cinque supercondomini che avranno riportato il maggior numero di voti saranno nominati Consiglieri del Supercondominio sempre per un anno.
I Consiglieri eletti provvedono alla designazione del Presidente del Consiglio del Supercondominio, designando uno di loro a tale carica con votazione che verrà trascritta nel verbale dell’assemblea .
Il Presidente del Consiglio del Supercondominio dovrà provvedere ogni quadrimestre alla convocazione del Consiglio del Supercondominio.
Il Consiglio del supercondominio delibera a maggioranza: in caso di parità prevarrà il voto del Presidente.
In caso di assenza a tre riunioni successive del Consiglio, il Consigliere viene dichiarato decaduto dal Presidente. In caso di decadenza o dimissioni dei Consiglieri gli stessi saranno sostituiti nell’ordine con i primi non eletti tra i votati della assemblea del Supercondominio.
Art. 26
Tutte le deliberazioni assunte dall’Assemblea del Supercondominio sono obbligatorie anche per la minoranza dei dissenzienti e per gli assenti salvo il diritto di opposizione previsto dall’art. 1137 c.c. –
La proposizione del ricorso di impugnativa non sospende la esecuzione delle deliberazioni, salvo diversa disposizione da parte del Magistrato.
Art. 27
I supercondomini si impegnano a evidenziare negli atti di cessione della proprietà dell’immobile la conoscenza e l’obbligo del rispetto del presente regolamento di Supercondominio da parte dell’acquirente.
Art. 28
INELEGGIBILITA’
Non possono essere eletti Amministratori o membri del Consiglio del Supercondominio :
- Coloro che hanno liti in sede giudiziale pendenti con il Supercondominio;
b) Coloro che hanno in appalto, direttamente o indirettamente anche a nome di Società di cui sono soci o amministratori, lavori o forniture per il Supercondominio;
c) Coloro che avendo un debito liquido ed esigibile verso il Supercondominio, si trovino legalmente in mora; i falliti per un quinquennio dalla data di dichiarazione di fallimento, gli interdetti dagli uffici e coloro che hanno riportato condanne penali che non consentono l’iscrizione nelle liste elettorali.
Art. 29
Per quanto non previsto nel presente regolamento si rinvia alle norme del Codice Civile in materia di Condominio, che debbono trovare applicazione vista la decisione del Tribunale Civile di Latina sentenza N. 2259/2006 che alla data odierna 8 marzo 2008 ha fatto passaggio in cosa giudicata per difetto di opposizione.
Art. 30
Il presente regolamento, unitamente alla sentenza N. 2259/2006 ed alle tabelle millesimali alla stessa allegate, verranno trascritte presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina, competente per territorio, così da renderli opponibili -in caso di vendita dell’immobile – agli acquirenti.